城市住宅小區停車矛盾的成因和解決思路     趙伯艷　仲陽關    2021年03月24日10:41

 

近年來中國城市化進程快速推進，城市人口擴張和空間局促並行導致很多矛盾長期存在並難以化解，其中停車矛盾較為突出，影響了社區和諧和居民生活。

　　一、城市住宅小區車位利用矛盾的主要表現

　　車位利用矛盾是住宅小區裡越來越常見的景象，呈現出多沖突主體相互交疊的態勢。

　　1.小區內業主之間的停車矛盾

　　由於早期居民的停車需求較低，城市規劃、社區建設、小區建設未充分預料未來停車位需求的急速上漲，導致停車位建造完善的速度跟不上私家車車量增長的速度。尤其是在老舊小區，有些小區住戶為了保証自己的車位而在公共停車空間裡安裝地鎖，嚴重影響了小區內其他車主對公共停車位的共享使用權。

　　2.小區業主與外來車主之間的停車矛盾

　　由於車位資源短缺而導致的爭搶和沖突不僅發生在小區內部，還發生在不同小區的居民之間，各個小區停車資源的分殊性加劇了這一現象。小區停車空間被外來車輛佔用，進而發生停車糾紛也比較普遍。不少業主安裝地鎖來阻止外來車輛佔用停車位，這雖然減少了車位被佔的情況，但卻給小區帶來了安全隱患。

　　3.小區業主與物業公司之間的車位利用矛盾

　　因車位管理和配置所引發的小區業主與物業公司之間的矛盾也比較普遍。其實質是買方和賣方之間的角色錯位，物業公司逾越了自身服務小區業主的角色。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）規定：“建筑區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。佔用共有的道路建設停車位的，就屬於業主共有。”但是一些小區物業公司私辟車位、擅自將小區內的綠化地等公共空間改造成停車位隨意出租，加之停車管理服務不到位，引發業主不滿，由此導致了業主與物業公司之間矛盾頻發。

　　二、城市住宅小區車位利用矛盾形成的原因

　　車位供不應求是城市住宅小區車位利用矛盾發生的根本原因。除此之外，車位配置方式不當、小區停車位使用規則不明、物業公司停車管理不規范、業主缺乏對社區車位管理的知情權和監督權也是形成和加劇車位利用矛盾的重要原因。

　　1.車位配置方式不當

　　新建住宅小區配套建設地下車庫和車位的情況越來越普遍。《物權法》規定“建筑區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。當事人包括三類主體：第一類是指車位和車庫的投資人（一般是小區的開發商），是車位和車庫的先期所有權人﹔第二類是指業主，通過購買和租用的方式獲得車位的所有權或使用權﹔第三類是指有需要且有意購買或承租的業主。理想狀態是，第一類主體和第三類主體充分溝通、協商，之后第三類主體轉化為第二類主體。但在實際中經常是開發商唱獨角戲，為了規范管理和盡快收回投資成本，利用先期優勢和信息優勢按自己意願擅自決定車位利用和配置規則，對地下車位“隻賣不租”。在車位權屬登記上，《物權法》規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅需經依法登記才能發生效力。但也有學者指出，在實踐當中，許多開發商以轉讓使用權或長期租賃等方式變相銷售，混淆所有權和使用權，很多業主無力一次性支付或不願花高價去“購買”車位，由此加劇了開發商、物業公司與業主之間的沖突。

　　2.小區停車位使用規則不明

　　小區地上車位屬於業主共有，但是在如何使用上也是矛盾重重。一般來說，這類車位可以由業主大會授權業主委員會委托物業公司租給業主使用，租金在扣除必要費用后歸入小區維修資金。物業公司對車位行駛管理權，基本採取先到先得的原則對業主開放租用。但是，隨著業主購車越來越多以及新業主的進入，車位資源越來越緊張，后買車、買房的業主基本上沒有機會獲得車位的承租權，這就在業主之間產生了結構性的矛盾。此外，物業公司對承租車位進入和退出中的無序管理也加劇了矛盾和沖突。為此，無車位承租的業主要求共享車位承租權，期望車位承租能按規則定期重新分配而非一成不變，而這無疑會引起既有車位承租業主的不滿，執行的阻力也非常大。

　　3.物業公司停車管理不規范不健全

　　物業公司在停車管理中普遍存在制度缺失、信息公開不夠、執行力和監督力差等問題，卻按月收取停車服務費，因而引發業主不滿進而發生沖突。一些小區的物業公司並沒有設置停車管理規范，而一些小區雖然有相應規范，但公開和宣傳程度不夠。物業公司和保安人員對車輛不能亂停亂放等要求，大多隻進行口頭宣傳，缺乏執行效能。因此，小區居民對相關規章制度並不熟知，加之物業工作人員對停車秩序疏於管理，造成了停車無序、影響居民出行的現象。

　　4.業主缺乏對社區車位管理的知情權和監督權

　　《物權法》規定，“業主決定建筑區劃內重大事項及表決權”。但是很多新住宅小區並沒有即時成立業委會，社區公共事務推動乏力，有關停車位的配置規劃、地下車庫的出售價格和地面停車位的出租價格等公共事務沒有經過業主大會的表決，而完全由開發商和物業公司來安排。由於車位政策和管理不透明，車位管理亂象叢生，小區露天停車位被改造為開發商的辦公車位、公共停車位被以更高的價格租給外來人，嚴重侵害了業主的停車權益。開發商違規出售“無約定的地下車位”、“已被公攤的地下車位”、“人防工程車位”，也為車位沖突埋下隱患。

　　三、城市住宅小區車位利用矛盾的解決思路

　　1.拓展住宅小區的停車資源

　　針對住宅小區停車位供不應求的現象，應拓展停車資源，充分利用住宅小區內部地下停車場、地面停車場、人防車位停車。首先，對小區內部道路進行合理利用。通過單線循環，在不影響行車行人安全的情況下，利用有效的地面空間，多劃停車位，有效增加小區的機動車停車位數量。其次，召開業主大會，征求業主意見對社區綠地進行改造。但必須達到“1/2以上業主”的同意、且同意改造的住戶房屋面積總和佔全體業主房屋面積一半以上的條件，並通過園林綠化、規劃等相關部門的審批后，才能對社區綠地進行改造。第三，充分利用人防工程資源。開發商投資建造的人防工程在平時可以民用。按“誰投資，誰收益”的原則，開發商擁有支配使用權，可將人防車位租賃給業主。第四，擴建停車場，物業公司可以先期墊資，再從擴建或增建停車場的租金和停車管理服務費等收入中逐漸返還。第五，引進智慧社區，將共享理念運用到停車空間利用中。針對住宅小區車位資源競爭的問題，依托停車APP對社區停車位進行動態管理和利用，提升車位的使用效率。

　　2.明晰車位所有權的相關法律和制度

　　針對車位權屬的模糊地帶，應從立法角度明確各類車位的權屬：明確規定如果開發商和業主之間在合同中對車位所有權沒有進行約定或者約定不明，車位歸全體業主共有﹔如果開發商在購房合同中申明小區地下車位的產權屬於單獨轉讓，不隨房屋一起售賣，開發商則可以保留地下停車位的所有權﹔對專有部分的車位，比如非人防工程改建的地下停車場，應為其頒發使用權証書和產權証書，確認權屬﹔對人防工程改建的地下停車場，如果開發商能夠取得相應的文件証明該人防工程屬於開發商投資建造，並且改建的地下人防空間在平時用來停車，則開發商擁有人防車位的支配使用權﹔對共有車位進行登記公示，明確所有權，在房屋產權登記薄上標注，來保護業主利益。

　　3.規范物業公司管理程序，保証業主權益

　　針對住宅小區物業管理透明度不高、管理不規范、管理錯位越位的現象，應明確其服務定位，加強對它的規范管理和監督。首先要促進物業公司悉知自身的功能定位是以“管理”促“服務”，物業公司應提升服務質量，減少與業主之間的矛盾沖突。其次，物業公司應配合業主大會和業主委員會決議，協同制定停車位規劃、分配方式、費用標准、停車費管理和使用、未獲得公共停車位業主的補償等規則﹔相關主管部門針對停車收費標准實行政府指導價，規定基准價格和浮動幅度，針對共有車位分配不公現象，制定規范性文件來進行指導。■

　　（趙伯艷，天津商業大學公共管理學院副教授﹔仲陽關，天津商業大學公共管理學院碩士研究生。本文系天津市社科規劃項目“城市社區沖突參與式治理途徑研究”<TJZZ15-005>的階段性成果/責編　劉玉霞）